아버지·어머니 각각 명의로 다가구주택 2채를 보유 중이고, 각각 20억 원에 매도할 경우 양도소득세가 얼마나 나오는지 궁금하신 분들이 많습니다. 특히 거주주택 비과세 특례 적용 여부와 5월 9일 이후 다주택자 중과 여부가 핵심 쟁점입니다. 아래에서 이해하기 쉽게 정리해드립니다.
%20(1).png "다가구주택 2채 보유 시 양도소득세 계산")
2002년 취득(어머니 명의) 주택 20억 매도 시 양도세는?
기본 정보
- 취득가: 1억 원 (실거래 2억이나 신고가 1억 기준)
- 건축비: 2억 원 (필요경비 인정 가능)
- 총 취득원가: 약 3억 원
- 예상 매도가: 20억 원
단순 계산 시 양도차익은 약 17억 원입니다. 보유기간이 길어 장기보유특별공제는 적용되지만, 1세대 1주택 비과세가 아니라면 과세표준이 매우 커집니다.
현재 기본세율(최.고 45%) 적용 시 예상 세금은 약 6억~7억 원 이상 수준으로 추정됩니다. (지방소득세 포함 시 추가 부담 발생)
다만 중요한 변수는 다음입니다:
- 임대사업자 등록 요건 충족 여부
- 거주주택 비과세 특례 적용 가능 여부
- 실제 거주기간 2년 이상 충족 여부
- 1세대 판정 기준 (부모님 각각 세대 분리 여부)
특히 거주주택 비과세 특례는 임대주택을 일정 요건 충족해 등록하고, 실제 거주 요건을 만족한 경우 적용 가능성이 있습니다. 요건 충족 시 비과세 또는 일부 감면이 가능합니다.
1988년 취득(아버지 명의) 주택 20억 매도 시 양도세는?
기본 정보
- 취득가: 6,250만 원
- 건축비: 5,000만 원
- 총 취득원가: 약 1억 1,250만 원
- 예상 매도가: 20억 원
양도차익은 약 18억 8천만 원 수준입니다. 다만 1988년 취득으로 보유기간이 매우 길기 때문에 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능성이 있습니다.
또한 해당 주택에서 2년 이상 실거주했고, 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 검토 대상입니다.
비과세가 인정된다면 고가주택(12억 초과분)에 대해서만 과세됩니다. 비과세가 적용되지 않는다면 세 부담은 수억 원 단위가 될 수 있습니다.
5월 9일 이후 매도하면 다주택자 중과세율 적용될까?
현재 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 완화되어 기본세율 적용 상태입니다.
다만 세법은 정책 변경 가능성이 높기 때문에 매도 계약 체결 시점의 세율을 반드시 재확인해야 합니다.
또한 다음 사항이 매우 중요합니다:
- 부모님이 동일 세대인지, 세대 분리 상태인지
- 각각 1주택자로 인정 가능한지 여부
- 임대사업자 등록 유지 기간 충족 여부
- 다가구주택이 단독주택으로 보는지, 구분 판단되는지
특히 다가구주택은 세법상 원칙적으로 1주택으로 보지만, 임대등록 유형과 구조에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.
결론 요약
✔ 단순 계산 기준으로는 각각 수억 원대 세금 발생 가능성 높음
✔ 거주주택 비과세 특례 적용 여부가 핵심 변수
✔ 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 세금 차이 큼
✔ 5월 9일 이후 매도 시 세율 변경 여부 반드시 확인 필요
✔ 실제 세대 구성·임대등록 조건에 따라 결과 크게 달라짐
금액이 큰 만큼 반드시 매도 전 세무사 상.담을 통해 정확한 필요경비, 공제율, 비과세 적용 여부를 검토받으시는 것이 안전합니다. 같은 20억 매도라도 적용 요건에 따라 세금이 몇 억 원 차이 날 수 있습니다.
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